Не знаю на сколько оправданы при краткосрочных сделках упомянутые Вами инструменты и небольших колебаний валюты, тогда когда рынок недвижимости ориентирован на рыночную ситуацию в целом. Но ведь даже в декабре ушедшего года резкое повышение цен на вторичке замечалось только у отдельных взятых продавцов, а не повально. (Про первичку молчу, там иная ситуация.)

С другой стороны, если все стороны согласны ничто не мешает установить для расчетов «валютный коридор», указав в договоре, что для расчета берется у.е. равная N руб и в случае колебания курса валюты стоимость у.е. изменяется в ту или иную сторону, или только в одну. Эту схему можно применять и к ПДКП и к основным. Другое дело, согласится ли на такое покупатель, и если согласится, то на какую именно курсовую разницу, если продается типовое жилье, а не эксклюзивный вариант. Или, например, назревает «цепочка». Кому-то придется всё равно рисковать. Идеального для всех сторон способа нет.

Это точно. Много шума из ничего

Понимаю, про дефолт что-то сказануть - это выглядит умно, а как валютные риски снять - это много шума из ничего. Ведь в жизни эта ситуация совсем не встречается, да

Елена, нет положительного опыта, к сожалению. Это и удивляет. Проблема встречается регулярно, а готового решения ни у кого нет.

Что значит нет положительного опыта? У меня была сделка с закладкой еврами, в декабре по другой точно так же на авансе договаривались про курс доллара, чтоб к нему привязать. Да у каждого такой опыт есть и у всех сделки проходят успешно. Были случаи в декабре, когда продавцы снимали с продаж, у меня одна цепочка так развалилась, с третьей стороны, но это исключение.

А что касается дефолта, то через пару-тройку месяцев вернемся к теме, если хотите. Я своих слов не из пальца высасываю.

Я вам вот что скажу: не под силу договорить стороны — позовите кого-либо из спецов, поделитесь комиссией. Будет вам и сделка, будет вам и выхлоп. Чуточку меньше, но все же лучше, чем ничего.

Владимир, Вы дайте для начала определение что такое дефолт. Можно своими словами. Потому можно будет двигаться дальше.
Насчет положительного опыта. Еще раз - сбился со счету в который раз - формулирую в чем задача. У покупателя рубли, продавцу нужна валюта. Как захеджировать валютные риски, чтобы сделка срослась? Никто так и не может дать внятного ответа. Заложить евро - это не решение проблемы.

Юрий, попытка номер стописят: собрать полный для регистрации пакет документов. На сделке покупатель меняет (или приносит с собой) и закладывает валюту по курсу на текущий день. По курсу банка или ЦБ, как стороны решат. Подписали дкп и разбежались в стороны. Покупатель гарантированно получает свою квартиру, а продавец — валюту, как и хотел. Если вы не можете гарантировать успешность регистрации, то не беритесь за эту сделку, отдайте лучше ее коллегам, пусть кто-нибудь лучше заработает, чем никто. Ну, или одна из сторон откажется, но сделка в таком случае все равно состоится, но без вас.

Надо не о хэджировании думать (термин, кстати, сюда совсем не подходит, поскольку обозначает совсем другое), а о том, чтобы грамотно провести сделку. Похоже, вы ее не тянете. Вот и все ваши риски.

Владимир, ну Вы же даже не понимаете в чем вопрос. Давайте еще раз попробую объяснить, сосредоточьтесь. Допустим, я 30.12.14 принимаю аванс. У покупателя рубли, продавцу нужны доллары. Сделка намечена, допустим, на 16.01.15 . За это время курсы могут слегка поехать и сделка не срастется. Как 30.12.14 сделать так, чтобы сделка состоялась? Собрать полный пакет документов для регистрации? Мне кажется, что это слегка не из той оперы.
Я вижу, что Вы не знаете что такое дефолт (судя по тому, что Вы сказанули, но слово не воробей, вылетит - не поймаешь). Теперь Вы хотите публично продемонстрировать, что не знаете что такое хеджирование? Прошу, дайте определение хеджирования (если уж определение дефолта Вы дать не в силах). Блесните эрудицией! Можете даже погуглить (хотя в случае термина "дефолт" Вы этого делать почему-то не стали).

Пля, ну скока можно то, одно и то же, при приёме аванса прописываете условия взаморасчёта - либо фиксируете курс сразу либо на день сделки, у покупателя рубли, продавец за свой счёт их конвертирует в нужную ему валюту( курс цб + собственные средства на конвертацию) и получает в ячейку валюту.
Например по курсу цб получается 215 тыс. $, чтобы их купить надо допустим пол ляма это деньги продавца, их можно заложить во вторую ясейку, для безопасности, с условием что если сделка не состоится по вине покупателя, продавец их заберёт себе и всё, правда у продавца должны быть собственные деньги.

Вообще весь вопрос сводится к тому кто платит за конвертацию.

Для тех, кто в паровозе: хэджировать означает открыть новую позицию в противоположную сторону, либо на другом инструменте, с целью компенсации потерь по убыточному ордеру. И не надо притягивать этот термин за уши невесть куда. Вы еще в хлебном магазине продавщице скажите, что будете хэджировать батон хлеба суповым набором. То-то смеху будет.

А про дефолт молчу намеренно. Полетайте пока в облаках.

Так Вы уже ляпнули про дефолт. Неудивительно, что теперь можете только отмалчиваться и не отвечать на прямые вопросы.
Теперь про хеджирование. Где Вы нагуглили такую ерунду? "С целью компенсации потерь по убыточному ордеру". Если импортер завозит автомобили, например, и хочет зафиксировать курс, по которому он купит валюту после продажи автомобилей - он что (цитирую), "компенсирует потери по убыточному ордеру"? Если золотодобытчик разрабатывает новое месторождение и хочет быть уверен по какой цене продаст золото через пару лет - он что, "компенсирует потери по убыточному ордеру"? Разумеется нет. Так что Вы поосторожнее с гуглем-то, а то опять в лужу сядете, как с дефолтом. И отмолчаться особо не получится.

Я не собираюсь вам читать лекции по биржевой торговле. Если вы такой умный, то кто мешает вам "хэджировать валютные риски" по вашей сделке автомобилем, например. Или золотом? Вперед, с песнями.

А как Вы можете прочесть лекцию по биржевой торговли, если Вы в этом ни бельмеса не смыслите? Вы даже не понимаете смысла слова "дефолт" - и после этого будете рассуждать про "убыточные ордера"???

Создал для этого отдельную ветку в своем блоге. Давайте там обсудим

Ситуация тиичная, повторяется из раза в раз. Вопрос про аванс не имеет смысла. Абсолютно такая же ситуация была в феврале-марте прошлого года.

Вы сами какие варианты предлагали Вашим клиентам? приведите пример по уже завершенным сделкам

Цитата: Юрий Юфряков, 05 января 2015, 14:38

Я не знаю ответа, к сожалению. Вижу только, что проблема встречается регулярно. Хотел спросить у умных людей - может, кто-то что-то подскажет""
Вопрос снят

Да... ответа мы не получили от Юрия((((
не хочет делиться! Из нас все советы повытаскивал, а сам в сторону.

я так смотрю он и свежие комментарии игнорирует....может он до хеджировался самым безопасным способом и теперь вынужден прятаться так что даже в интернет не может выйти?))))))

Говорила же всем, спасать надо Юрия! Хежированные аукционы --- это же ад!))

Ну получил в глаз на аукционе, мы же предупреждали, впредь может умнее будет.

По какому курсу? В этом же весь вопрос

На авансе фиксируете! Аванс брать на короткий срок.

Допустим, берем аванс 30 января. Какой у нас может быть короткий срок???

От двух до семи дней. Если рынок стабилен, то до 10 дней. На нестабильном рынке обе стороны могут передумать, что естественно для продавца на растущем и естественно для покупателя на падающем рынке. Ситуацию надо просчитывать, успеет ли покупатель подготовиться к сделке ( обналичить, юр. проверка, и др. ), все ли есть у продавца к сделке. Продавцу надо заранее подготовить пакет доков, и быстро добрать все справки. Риэлтор всем в помощь!))

По курсу на день регистрации

По курсу на день сделки. Регистрация будет через 10+ дней, никто не в состоянии предугадать. Год назад у меня продавцы тоже сказали: в ячейку только евры. Покупатели приехали на сделку, в кассе обменяли по текущему курсу и заложили в сейф валюту. Никто не выгадывал, какой там будет курс через 2 недели. Только на дату сделки посчитали и все дела. Все просто как три копейки

О! Никто не в состоянии предугадать. Тут возникает простой вопрос: а в момент внесения аванса кто-то в состоянии предугадать какой курс будет на момент сделки? (и состоится ли сделка вообще!)

При подписании аванса стороны понимают, что находятся в равном положении: если курс пойдет в одну сторону, то это будет выгодно одной стороне, если в другую, то наоборот. Поэтому, каждая из сторон допускает какие-либо подвижки, иначе сделка не состоится никогда.
На авансе фиксируют цену в рублях, или же договариваются, что на момент подписания дкп будет закладываться ее эквивалент в валюте по текущему курсу на тот день.
Такое ощущение, что вы все пытаетесь себе побольше выгадать.

Владимир, такое ощущение, что Вы не понимаете, что сделка может не состояться. Вопрос: как этого избежать, как снять валютные риски? Вы мне в ответ начинаете объяснять, что я хочу себе побольше выгадать. Я хочу себе "выгадать" очень простую вещь - чтобы сделка состоялась.

Так я и коллеги вам уже тут не только все пережевали и съели, а уже и вышло все давно. Да вот получается, что толчем воду в ступе.
Вы открыли закон о регистрации сделок, почитали? Нет еще? Так и чего ждете?

В законе о регистрации сделок написано как снять валютные риски? Боюсь, что Вы заблуждаетесь.
Я думаю, Вам полезно будет слегка погуглить и выяснить что такое дефолт. Может, что новое для себя откроете.

В законе перечислен список документов, необходимых для регистрации перехода права. Список этот весьма ограничен, и вполне конкретизирован. Вы можете ответить на простой вопрос: что из того списка нет в вашем пакете документов, из-за чего регистрация будет невозможна или есть риск отказа?
Есть такое? Если у вас полный комплект, то что дает вам основания беспокоиться о регистрации? Подписали дкп, отдали регистратору и пейте себе водку две недели, пока праздники. Что вы колотитесь, не пойму.

Забиваете себе и окружающим голову каким-то хэджированием, которое в вашем случае есть не более чем желание настелить побольше соломы под зад. Я, конечно, сильно извиняюсь, но если вы не знаете, что должно быть в пакете документов для сделки, то зачем вы вообще этим занимаетесь?
Вышивайте крестиком тогда.

Ну это вообще из области фантастики. Вы предлагаете еще и риски по золоту взять?

золото привязано и к рублю и к доллару, поэтому предлагаю использовать его как третью привязку в сделке поскольку не получается привязаться обоюдно к доллару или рублю.
с другой стороны "за спрос не бьют" поэтому если предложите такой вариант то от вас не убудет, а там глядишь вариант такой обе стороны сделки устроит
единственный нюанс - ячейки с особым условием доступа есть, сам проверял и проделывал такое (у нас расчет через ячейки не распространен), нужно только узнать про такой металлический вклад с особым условием доступа к вкладу, сам с таким еще не сталкивался но думаю можно сделать

А в дкп прописать что квартира продаётся за столько то унций золота.

это уже дело техники. например прописать что вклад открывается такой-то (обезличенный металлический) на такую-то сумму (по курсу на определенный день), а после сделки продавец закрывает вклад и все забирает после сделки как ему угодно (хоть в $ хоть в € хоть в золоте хоть в рублях)

А можно еще за биткойны квартиру продавать. Но стоит ли?

Вообще, коллеги, тема с золотом меня несколько удивила. Представьте, приходит к Вам покупатель смотреть однушку за 6 млн.руб., а Вы ему предлагаете трешку за 15! Так и здесь - покупателю интересны рубли, продавцу доллары, почему бы им не предложить золото????

Можно к баррелю привязать. )

Зачем предлагать покупателю трешку, если ему нужна однушка? Зачем привязывать к баррелю или к золоту, если людям не нужны ни баррель, ни золото?

значит с таким подходом у вас не состоится сделка т.к. не сможете найти компромисс который устроит и продавца и покупателя. это мое мнение

Неа, здесь компромисс а принципе невозможен, кто то теряет, а кто то находит.
Свой совет я уже дал, самое приемлемое решение.

Евгений, валюта уже бог знает сколько не обеспечивается золотом — странно, что вы этого не знали.

Юрий, скажите, чем ваш покупатель мотивирует вероятность отказа в регистрации сделки? Там что у вас, с документами все настолько запущено или как? Объясните ему в каких случаях сделка не регистрируется, так пусть на закладке конвертирует в доллары и две недели дышит спокойно, а после регистрации покажите ему новые котировки и возьмите с него коньяк.
Те, кто думают, что доллар упадет в ближайшее время до прежних значений — наивные оптимисты. В ближайший месяц этого точно не произойдет. Потому что.

Владимир, да это обычные оговорки - в случае отказа в регистрации сделать то-то. Всем понятно, что отказ маловероятен, и тем не менее такие вещи всегда прописываются

Вообще-то, регистрация сделки это ж не прогноз погоды — как повезет. Тут либо да, либо нет, поскольку есть регламент, где все черным по белому написано. Если нет оснований для отказа в регистрации, то нет и оснований колотить нервы. Об этом можно позаботиться до подачи на регистрацию, тщательно проверив все документы, и особенно ДКП на наличие ошибок. Если все в порядке, то что может помешать регистрации? Ничего.
Не нужно ничего выдумывать — все уже давно есть в ГК.

Виталий, у меня такое ощущение, что Вы из какой-то альтернативной реальности вещаете. Скажите, а бывает такое, что за день до срока получения документов регистраторы могут запросить какие-то дополнительные документы?

Юрий, полный список документов есть в законе о гос регистрации, сверх того списка не имеют права требовать ничего.

Владимир, Вы опять в параллельной реальности? Даже такую простую вещь, как согласие супруга одни регистраторы требуют, а другие нет. Вот затребовал регистратор согласие супруга - Вы чего будете делать? В суд подавать?

Юрий, это вы где-то ходите в параллели. Я с вас удивляюсь, вы что законов не знаете? На каждого регистратора есть гражданский кодекс и семейное право. Повторяю, еще раз по слогам: случаи когда требуется тот или иной документ для регистрации все описаны подробно в законе. В том числе и про согласие супруга сказано предельно ясно: по сделкам, связанным с отчуждением общего имущества, когда один супруг действует от имени другого и когда требуется его нотариальное согласие.
Я не буду в суд подавать, а попрошу регистратора изложить его требование в письменном виде. Хотя, в моих случаях это не понадобится 100%.

Только вам это нужно было в форум писать, а не в блог ))

А покупателю это зачем?

Ну вы не поняли.
Покупателю нужна квартира.
Продавцу доллары. Это раз.
Оговорить в Предварительном - нужно курс. То-есть для этой сделки зафиксировать курс.
Так как продавцу нужны доллары, - перевести рубли в доллары нужно до закладки, по зафиксированному в Предварительном курсу.

Так покупатель-то конвертировать не хочет. Он хочет остаться с рублями!

Странный покупатель ))
Его задача - остаться с квартирой, с рублями, как раз, он хочет расстаться ради этого ;-)

Как раз покупатель не странный. Сделка-то может еще и не состояться, а валютный риск человек брать на себя не хочет. Ситуация совершенно типичная

5 баллов.

Какой риск? Предварительный договор для чего? При откате сделки продавец вернет столько же рублей. Курс-то зафиксирован в ПД.
Вы из мухи слона тут лепите. Учите матчасть, а именно - Гражданский кодекс.

Виталий Вам о том же талдычит )
Покупателю нужна квартира, продавцу - доллары.
Отсюда и пляшите.

Глею, Вы чересчур упрощаете. Покупателю квартира может и нужна, но не очень. Он готов заплатить фиксированную сумму в рублях. Продавцу тоже доллары нужны, но не любой ценой. И для решения этих проблем придумана куча инструментов - фьючерсы, опционы и т.п. - но их почему-то никто не применяет! Или это слишком дорого?

Юрий, Ваши клиенты Вас понимают? Вы эту кучу инструментов на практике уже использовали или только начинаете?)

Я хочу понять использовал ли кто-то. Закрадываются смутные сомнения, что никто не использовал - и более того, люди не понимают о чем я спрашиваю

Используем. Только называем это не биржевыми терминами. Вы увлеклись немного нериэлторской терминологией. Может Ваше призвание не недвижимостью торговать?))

Наталья, так расскажите что Вы используете! Пока что я прочитал только советы типа 1) заложить половину долларами половину рублями ; 2) привязать все к золоту; 3) зафиксировать курс на день регистрации. Но это все не решает проблему!