Нестабильность
отечественной экономики привела к снижению инвестиционной привлекательности
рынка недвижимости. Эксперты говорят о растущих рисках, связанных с
приобретением жилья и коммерческих объектов – на фоне этого, постепенно
уменьшается количество реальных сделок. Игрокам рынка остается придумывать
новые варианты привлечения покупателей.

Чаще всего потенциальных покупателей заманивают различными акциями и скидками.
Некоторые продавцы пошли еще дальше – предлагают различные варианты продажи
недвижимости, которые, в ряде случаев, позволяют существенно сэкономить. Одним
из них является договор лизинга.

Лучше аренды

Понятие «лизинг» прописано в федеральном законе № 164 «О финансовой аренде (лизинге)» -
документ был утвержден в сентябре 1998 года. Суть данного механизма состоит в
том, что арендодатель (лизингодатель) обязуется купить указанное арендатором
(лизингополучателем) имущество у определенного последним продавца, после чего –
предоставить это имущество лизингополучателю во временное владение и за
соответствующую плату. Проще говоря, лизинг недвижимости – это своеобразная
форма кредитования, при которой заем дают не деньгами, а приобретенным
объектом. Смысл использования системы лизинга заключается в том, что покупатель
не оплачивает лизингополучателю все стоимость объекта недвижимости, но при этом
может им пользоваться и владеть.

Схема приобретения недвижимости в лизинг состоит из нескольких этапов: Кредитор и
лизингополучатель заключают договор лизинга – аренды с правом дальнейшего
выкупа недвижимости. Затем лизингополучатель ищет продавца, после чего кредитор
(лизингодатель) приобретает объект в собственность.
Во многом использование лизинга оказывается эффективней приобретения недвижимости
в кредит, и, тем более, найма жилья. Рассмотрим наиболее существенные отличия.

Во-первых, собственники жилья крайне редко заключают договор найма на несколько лет: чаще
всего срок действия соглашения ограничивается одним годом. То есть, формально,
наниматель фактически соглашается на ежегодную индексацию цены сделки. В то же
время суть лизинга подразумевает длительные отношения всех сторон сделки. По
закону, продавец, лизингополучатель и лизингодатель могут установить
коэффициент изменения стоимости пользования объектов – например, ограничить ее
повышение на период действия договора.
Во-вторых,
как сказано в 671-й статье Гражданского кодекса РФ, наймодателем может быть как
собственник объекта недвижимости, так и любое другое лицо, уполномоченное
владельцем объекта подписывать договор найма. Но, как показывает практика,
доверенные лица порой злоупотребляют своими правами – в результате собственники
объектов вынуждены оспаривать сделки найма в судебном порядке. При том, что
лизингодателем может быть исключительно собственник помещения.
К тому же, договор найма не предполагает последующую передачу жилья в собственность
нанимателя. А суть лизинга недвижимости – в достижении именно такой правовой
цели.

У лизинга есть несомненные преимущества перед ипотекой. Во-первых, финансовые
требования к лизингополучателю гораздо лояльней, чем к ипотечным заемщикам –
ведь недвижимость не переходит в собственность получателя. Во-вторых, процесс
приобретения недвижимости в лизинг происходит гораздо быстрее покупки объекта в
ипотеку: в отличие от банковских структур, лизинговые компании менее
забюрократизированы.

Читайте договор
У механизма лизинга есть свои особенности и недостатки. Прежде всего, в
соответствие с 667-й статьей Гражданского кодекса РФ, продавца недвижимости
необходимо уведомить о том, что имущество приобретается для последующей
передачи в лизинг. В противном случае сделка будет считаться незаключенной.
Данное требование - следствие сложных правоотношений сторон сделки, в которой
лизингополучатель наделен правами покупателя, но не участвует в сделке
купли-продажи. Система запутана, и продавцы ликвидной недвижимости часто не
понимают схему проведения таких сделок.
Вместе с тем, в соответствие с 665-й статьей Гражданского кодекса РФ, право
собственности у приобретателя недвижимого имущества, в том числе –
лизингодателя, возникает с момента регистрации объекта. Таким образом, механизм
лизинга не возможно использовать при покупке строящегося жилья.
Более того, закон полностью запрещает возможность лизинга земельных участков (статья
666-я Гражданского кодекса РФ). Что вызывает сложности в случае приобретения в
лизинг загородного дома с землей.
Еще одна особенность данной системы состоит в том, что объект недвижимости
находится в собственности лизингодателя на протяжении всего действия договора
лизинга – то есть, до момента выкупа лизингополучателем. Соответственно, у
последнего возникает обязательственное право требования имущества в
собственность после его оплаты (в то время как по договору ипотеки-
зарегистрированное вещное право собственности заемщика лишь ограничено залогом). Таким образом, на имущество, находящееся в собственности лизингодателя, может быть наложен арест
из отношений возникших между лизингодателем и иными лицами. Все это порождает
определенные риски.
Но, пожалуй, главный недостаток лизинга недвижимости – крайне сложная для понимания
правовая конструкция таких сделок. Что, в свою очередь, часто порождает разного
рода злоупотребления.

Право выбора объекта, как правило, лежит на лизингополучателе: с одной стороны, это
вполне логично ведь недвижимость приобретается с целью передачи лизингодателем
заемщику. С другой стороны: право на выбор продавца таит в себе опасность -
ответственность за неисполнение сделки продавцом лежит на том, кто выбирает
продавца – лизингодатель или лизингополучатель.
Если недвижимость выбирает лизингополучатель, отказ продавца передать недвижимость
или наличие обременений в собственности может привести к различным судебным
спорам. При этом лизингополучатель не освобождается от оплаты платежей по договору.
И, более того, должен возместить лизингодателю все убытки, связанные с
неисполнением соглашения. Таким образом, если лизингополучатель столкнется с
недобросовестным продавцом, он не только останется без жилья, но и будет
возмещать убытки – оплачивая при этом лизинговые платежи за спорное имущество.
В целом, правовая конструкция сделок лизинга ограничена: приобретать недвижимость
можно лишь по договорам купли-продажи. Договоры мены, подряда, долевого участия
и любые другие виды соглашения остаются вне рамок данной системы.
Не стоит забывать и о том, что процесс выкупа взятого в лизинг имущества непрост.
По общему правилу, договор лизинга не предполагает автоматического перехода
имущества в собственность лизингополучателя по окончании выплаты лизинговых платежей.
Для этого стороны должны установить порядок выкупа остаточной стоимости
недвижимости. Судебная практика дает разные ответы на вопрос о том, каким
образом лизингодатель может злоупотреблять своими правами при решении вопроса о
выкупе недвижимости, если порядок выкупа не был указан в соглашении о лизинге
недвижимости.

Лизинг – довольно интересная схема приобретения недвижимости, которая только набирает
популярность в России. При этом в портфеле зарубежных компаний лизинг
недвижимости занимает от 20% до 30% всего оборота сделок. Отечественный рынок
пока лишь присматривается к этому новому и весьма необычному инструменту
покупки объектов недвижимости.
 
Источник: http://notarykomarov.ru/newspress/lizing-nedvizhimosti-newspress-60.html